வங்கிகளின் வீட்டுக் கடன் - உதவியா? உபத்திரமா?

ஃபிக்ஸட்டா, ஃப்ளோட்டிங்கா?

ஐந்து வருடங்களுக்கு முன்பு நிலையான வட்டி என்று வங்கி சொன்னால் அது நாம் கடனைத் திரும்பச் செலுத்தும் காலம் முழுக்க வட்டி நிலையானதாக இருக்கும் என்பதுதான் அர்த்தம்! மாதத் தவணை எதுவும் மாறாது. 

ஆனால், இப்போது நிலைமை தலைகீழ்! 'ஃபிக்ஸட் இல்லை, ஆனா, ஃபிக்ஸட் மாதிரி!' என்று சொல்கிற கதையாகிவிட்டது. நிலையான வட்டி என்று சொன்னால் மூன்று அல்லது அதிகபட்சம் ஐந்து வருடங்கள் வரைதான் வட்டி மாறாமல் இருக்கும். எஸ்.பி.ஐ. வங்கியை எடுத்துக்கொண்டால் முதல் மூன்று வருடத்துக்கு மட்டும்தான் நிலையான வட்டியை வசூலிக்கிறது. அதுவே எல்.ஐ.சி. ஹவுஸிங் ஃபைனான்ஸ் என்றால் 5 ஆண்டுகள். 

அவ்வளவுதான்! அதன்பிறகு அப்போது இருக்கும் வட்டி விகிதத்துக்கு ஏற்ப வீடு வாங்கியவர் ஃபிக்ஸட்டோ அல்லது ஃப்ளோட்டிங்கோ எது லாபமாக இருக்கிறதோ அதற்கு மாறிக்கொள்ள வேண்டியதுதான். 

''இப்போ இருக்கிற நிலைமையில ஃப்ளோட்டிங்தான் லாபம். ஆறேழு வருஷத்துக்கு முன்னாடி ஃபிக்ஸட்டுக்கும் ஃப்ளோட்டிங்குக்கும் இடையேயான வித்தியாசம் 0.25%-0.5%-தான் இருந்துச்சு. அந்தச் சமயத்துல ஃபிக்ஸட்தான் லாபமா இருந்துச்சு. ஆனா, இப்போ அந்த வித்தியாசம் 2% - 2.5% வரைக்கும் அதிகரிச்சிடுச்சு. சில இடங்கள்ல இது இன்னும் அதிகம். 

உதாரணமா, ஐ.சி.ஐ.சி.ஐ. பேங்க்குல 20 வருஷ கடனுக்கு ஃப்ளோட்டிங் வட்டி 9.25%. ஃபிக்ஸட்னா 16%. வித்தியாசம் 6.75%. இந்தமாதிரி நிலைமையில ஃப்ளோட்டிங்தான் நல்லது. அதேசமயத்துல 5 வருஷ கடனா இருந்து வட்டி வித்தியாசம் ஒன்றிலிருந்து ஒன்றரை சதவிகிதமா இருந்தா ஃபிக்ஸட் போகலாம். இப்போ பெரும்பாலான பேங்க்குகள் அஞ்சு அல்லது பத்து வருஷத்துக்கு மேலேன்னாலே ஃபிக்ஸட் வட்டியில கடன் கொடுக்கிறதில்லை'' என்றார் பொதுத்துறை வங்கி ஒன்றின் வீட்டு வசதிப் பிரிவின் உயர் அதிகாரி ஒருவர். 

அப்படி என்றால் ஃப்ளோட்டிங் விகிதம்தான் மிகவும் லாபகரமானதா என்றால் அதுவும் இல்லை 
என்றுதான் சொல்லவேண்டியதிருக்கிறது. ஃப்ளோட்டிங் வட்டியை, ஃபிக்ஸட்டோடு ஒப்பிடும்போது கவர்ச்சிகரமாக இருந்தாலும், சில சிக்கல்கள் இருக்கத்தான் செய்கின்றன. வீட்டுக் கடன் வாங்கிய பலரது அனுபவம் அப்படித்தான் இருக்கிறது.

மார்க்கெட்டில் ஃப்ளோட்டிங் வட்டி விகிதம் குறையும்போது, ஏற்கெனவே கடன் வாங்கியவர்களுக்கும் வட்டியைக் குறைக்கவேண்டும். ஆனால், நிறைய சந்தர்ப்பங்களில் அப்படிக் குறைக்கப்படுவதில்லை. பேங்க் மேனேஜரைப் பார்த்து, 'வட்டிவிகிதம் குறைந்திருப்பதால் எனக்கும் வட்டியைக் குறைக்கவேண்டும்' என்று எழுத்து மூலமாகக் கேட்டபிறகுதான் குறைக்கிறார்கள். அதுவும் உடனே கிடையாது. ஒன்றிரண்டு மாதமாவது ஆகிவிடுகிறது! அதுமட்டுமல்ல சில வங்கிகள்தான் கட்டணம் எதுவும் வாங்காமல் வட்டி விகிதத்தைக் குறைக்கின்றன. பல வங்கிகள் இதிலும் காசு பார்த்துவிடுகின்றன. 

வட்டி விகிதத்தை மாற்றி அமைக்க 1,500-2,500 ரூபாய் வரை வாங்கிவிடுகின்றன. சரி, இதோடு இந்தப் பிரச்னை முடிந்துவிடுமா என்றால் அதுவும் கிடையாது. ஒரு ஏழெட்டு மாதத்தில் மீண்டும் வட்டிவிகிதம் ஏறத்தான் செய்யும். நாமும் கட்டணம் செலுத்திக் குறைப்போம். இப்படியே பலமுறை பல ஆயிரங்களை இழக்க வேண்டியதாகிவிடும்! 

வட்டிவிகிதத்தைக் குறைக்கும் முயற்சியில் இறங்கி, கடுப்பாகிப் போயிருக்கும் சென்னை மாதவரத்தைச் சேர்ந்த கண்ணன் நம்மிடம் பேசும்போது, ''எல்லா பேங்க்கும் வட்டியை ஏத்தும்போது வேகமா ஏத்திடறாங்க. ஆனா, குறைக்கணும்ங்கிறப்போ அவ்வளவு வேகம் காட்டுறதில்லை. மத்தவங்களுக்கு இருக்கிற மாதிரி நம்மோட வட்டிவிகிதத்தை குறைங்கனு போனா... கட்டணம் வாங்கிக்கிட்டுத்தான் அரை சதவிகிதமோ கால் சதவிகிதமோ குறைக்கிறாங்க. ஆனா, அடுத்த ஆறு மாசத்திலேயே வட்டியைக் கூட்டிடறாங்க. யாரும் இதைத் தட்டிக் கேட்கிறதில்லை. ஆர்.பி.ஐ. துணிஞ்சு நடவடிக்கை எடுக்கணும்'' என்று கொதித்துப் போய் பேசினார்.

வரலாறு முக்கியம்!

சரி, இவ்வளவு குழப்பங்கள் இருப்பதால் வீட்டுக் கடன் வாங்காமலே வீட்டைக் கட்டிவிட முடியுமா என்றால் அது எல்லோராலும் முடியக்கூடிய விஷயமில்லை. கஷ்டமோ, நஷ்டமோ லோன் வாங்காமல் முடியாது. இந்த மாதிரியான நிலைமையில் எந்த வங்கி கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் தனது வட்டிவிகிதத்தை அதிகமாக உயர்த்தாமலும் குறைக்காமலும் மீடியமாக இருந்து வருகிறது என்பதைப் பார்த்து அந்த வங்கியில் லோன் வாங்க முயற்சிக்கலாம். 

வாசகர்களின் வசதிக்காக முன்னணி வங்கிகள் மற்றும் வீட்டு வசதி நிறுவனங்களின் ஃப்ளோட்டிங் வட்டி விகிதம் கடந்த 2004 அக்டோபர் முதல் 2009 அக்டோபர் வரை என்னென்ன மாற்றத்துக்கு உள்ளாகியிருக்கிறது என்ற விவரத்தை அடுத்த பக்கத்தில் உள்ள அட்டவணையில் தந்திருக்கிறோம். இது வங்கியைத் தேர்ந்தெடுக்க உதவக்கூடும். 

வட்டியை மட்டும் பார்க்காதீர்கள்..! 

வட்டி எவ்வளவு நாளைக்கு ஒருமுறை கணக்கிடப்படுகிறது என்பதையும் கவனியுங்கள். உதாரணமாக, பத்து லட்ச ரூபாயை இருபது ஆண்டுகளில் திருப்பிச் செலுத்துவதாக லோன் வாங்கியிருக்கிறோம் என்று வைத்துக்கொள்ளுங்கள்... ஆண்டுக்கு ஒருமுறை வட்டி கணக்கிடும் முறைக்கும் மாதம் ஒருமுறை கணக்கிடும் முறைக்கும் எவ்வளவு வித்தியாசம் வரும் என்பதைப் பார்க்கலாம்... 

ஆண்டுக்கு ஒருமுறை வட்டியைக் கணக்கிட்டால் மாதத் தவணையாக 9,790 ரூபாய் கட்டவேண்டியதிருக்கும். 

இதுவே மாதம் ஒரு முறை வட்டியைக் கணக்கிட்டால் மாதத் தவணை 9,650 ரூபாய்தான் வரும். 

அந்த வகையில் 20 ஆண்டுகளில் இரண்டுக்கும் இடையே 33,600 ரூபாய் வித்தியாசம். 

இதுவே பணம் கட்ட கட்ட (தினசரி குறையும் வட்டி) குறையும் வட்டி என்றால், இன்னும் கணிசமாகத் தொகை குறையும். 

அதனால் வட்டி விகிதத்தை மட்டும் பார்க்காமல் வட்டி எவ்வளவு நாளைக்கு ஒருமுறை கணக்கிடப்படுகிறது என்பதையும் கவனித்து, யாரிடம் கடன் வாங்குவது என்று முடிவு செய்யுங்கள்.

பல தனியார் வங்கிகள் வீடு தேடி சேவை அளிப்பதாலும் அவை அதிக ஆவணங்களைக் கேட்பதில்லை என்பதாலும் பலர் அவற்றைத் தேர்ந்தெடுக்கிறார்கள். ஆனால், அதற்கு ஏற்ப வட்டி அதிகமாக இருக்கும்! அதுமட்டுமல்ல, கடனை முன்கூட்டியே செலுத்தினால் அபராதமும் அதிகம்! பொதுத்துறை வங்கிகளில் இப்பிரச்னை குறைவு.

கடனை மாற்றினால் லாபமா?

பத்து மாதங்களுக்கு முன்புவரை கடன் தொகை முழுவதையும் முன்கூட்டியே கட்டினாலோ அல்லது பகுதிக் கடனைக் கட்டினாலோ பாக்கி கடன்தொகை அல்லது கட்டும் தொகையில் 1- 2% அபராதமாக வசூலிக்கப்பட்டது. 

ஆனால், சமீபகாலமாக வட்டிவிகிதம் குறைவாக இருக்கிறது என்று ஒரு வங்கியிலிருந்து இன்னொரு வங்கிக்கு கடனை டிரான்ஸ்ஃபர் செய்வது அதிகரிக்க ஆரம்பித்துவிட்டது. 

இந்த மாற்றத்தைத் தடுக்கும் விதமாக சில வங்கிகள் அபராதத்தை 3-4 சதவிகிதமாக அதிகரித்துவிட்டன. இதன்படி ஒருவருக்கு 15 லட்ச ரூபாய் கடன் பாக்கி இருந்து அதனை முன்கூட்டியே அவர் கட்ட விரும்பினால் அபராதமாக மட்டுமே 45,000-60,000 ரூபாய் வரை கட்ட வேண்டியதாகிவிடும். இதையும் மனதில் கொண்டே வங்கியைத் தேர்ந்தெடுப்பது நல்லது. 

சில வங்கிகள் சொந்தப் பணத்தைக்கொண்டு கடனை அடைத்தால் அபராதம் போடுவதில்லை.
பாரத ஸ்டேட் வங்கியில் சொந்தப் பணத்தைக் கொண்டு கடனை அடைத்தால், அபராதம் எதுவும் விதிப்பதில்லை. அதே நேரத்தில், வேறு ஒரு வங்கியிடமிருந்து கடன் வாங்கி கட்டும்பட்சத்தில் 1% அபராதம் வசூலிக்கிறார்கள்.

சிறப்புத் திட்டங்கள் கவனம் தேவை..!

முதல் ஆண்டில் 8%, அடுத்து வரும் இரண்டு ஆண்டுகளுக்கு 8.5%, மீதியுள்ள காலத்துக்கு 9.5% என்றோ, முதல் மூன்று ஆண்டுகளுக்கு 8.5%, அதன் பிறகு 9.5% என்பது போன்றோ பல கவர்ச்சிகரமான திட்டங்களை சில வங்கிகள் அறிமுகப்படுத்துகின்றன. ஆனால், அதைக் கணக்கில் எடுக்காமல் கடனை வட்டியுடன் மொத்தமாக எவ்வளவு செலுத்தவேண்டும் என்பதைப் பார்த்து எதில் குறைவாக இருக்கிறதோ, அந்த வங்கியைத் தேர்ந்தெடுப்பதுதான் லாபமாக இருக்கும்.

வரிச்சலுகை நீடிக்குமா?

இவை ஒருபுறமிருக்க, புதிய வருமான வரி வரைவுச் சட்டப்படி 2011, ஏப்ரலுக்குப் பிறகு வீட்டுக்கடனுக்கு வருமான வரி விலக்கு கொஞ்சம் கூட இருக்காது என்பதையும் மனதில் கொள்வது நல்லது. தற்போது திரும்பச் செலுத்தும் அசலில் அதிகபட்சம் ஒரு லட்ச ரூபாயும் (80 சி. பிரிவு), வட்டியில் 1.5 லட்ச ரூபாயும் வரிச் சலுகை இருக்கிறது. 

இனி இந்தச் சலுகை கிடைக்க வாய்ப்பு இல்லை என்பதால் கடனில் வீடு வாங்குவது லாபமில்லாத ஒன்றாக மாறிவிடும். எனவே, கடன் தொகையைக் கணிசமாகக் குறைப்பதோடு, கடனைச் சீக்கிரமே கட்டி முடிப்பதுதான் லாபகரமானதாக இருக்கும். 

இப்போதைய சூழ்நிலையில் சிறுகக் கட்டி பெருக வாழ்க என்பது போல் குறைவான கடன் வாங்கி, குறுகிய காலத்தில் அதிலிருந்து மீள்வதே புத்திசாலித்தனமான முடிவாக இருக்கும்.

ஆர்.பி.ஐ. அதிரடிகள்..!

கடனுக்கான வட்டியைக் கணிசமாகக் குறைத்தும் அது கடன் வாங்கியவர்களுக்குச் சரியான முறையில் போய்ச் சேரவில்லை என்பதால் ஆர்.பி.ஐ. அதிரடி நடவடிக்கையில் இறங்கி இருக்கிறது. 

ஃப்ளோட்டிங் வட்டி விகிதம் வெளிப்படை யானதாக இருக்க என்ன செய்ய வேண்டும் என்பதை ஆராய ஆர்.பி.ஐ. நிபுணர் குழு ஒன்றை அமைத்திருக்கிறது. இனி, இப்போது நடந்துகொள்வதுபோல் புதிய வாடிக்கையாளர் களுக்கு மட்டும் குறைந்த வட்டியில் கடன் கொடுக்க முடியாது. வங்கிகளின் கடன் திரட்டும் செலவு குறையும்போது, பெஞ்ச் மார்க் வட்டி விகிதமும் தானே குறையும்படியான சிஸ்டம் ஒன்றை ஆர்.பி.ஐ. கொண்டுவர இருக்கிறது. 

இதுகுறித்து கருத்துத் தெரிவித்த இந்திய வங்கிகளின் கூட்டமைப்புத் தலைவர் எம்.வி.நாயர், ''ஆர்.பி.ஐ. நிபுணர் குழுவின் பரிந்துரை அமலுக்கு வந்தால், ஃப்ளோட்டிங் விகிதத்தில் அது பெரிய மாற்றத்தை ஏற்படுத்துவதோடு வட்டி விகிதம் வெளிப் படையானதாக இருக்கும்'' என்றார். 

இதே போல், கடனை முன்கூட்டியே திரும்பச் செலுத்தினால் (றிக்ஷீமீறிணீஹ்னீமீஸீt) வங்கிகள் அபராதம் வசூலிப்பதை நிறுத்தும் முயற்சியிலும் ஆர்.பி.ஐ. இறங்கியுள்ளது. 

இது குறித்து ஆர்.பி.ஐ. தரப்பில் விசாரித்த போது, ''கடனைக் குறைந்த வட்டியில் வாங்கியிருந்தாலும், அதனை முன்கூட்டியே திரும்பச் செலுத்தும்போது அபராதம் விதிக்கப்படுவதால் கூடுதல் வட்டிக்குக் கடன் வாங்கியது போலாகி விடுகிறது. இதைத் தடுக்க ஆர்.பி.ஐ. முயற்சியில் இறங்கியிருக்கிறது. 'இனி கொடுக்கப்படும் கடன்களுக்கு, கடனை முன்கூட்டியே திரும்பச் செலுத்தும்போது அபராதம் விதிக்கக் கூடாது!' என்று வங்கிகளுக்கு அறிவுறுத்த இருக்கிறது. அதே நேரத்தில், ஏற்கெனவே கடன் வாங்கிய வர்களுக்கும் இந்தச் சலுகை உண்டா என்பது குறித்து இன்னும் முடிவு எட்டப்படவில்லை'' என்றார்.